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来源:南方都市报   gkz6   2010-09-12
9月8日,上海浦东黄浦江沿岸的E18地块(9-3)地块,在香港地产大鳄九龙仓、新鸿基和央企中粮、中建四家竞争中,终于创下国内住宅楼面价的新高———35490元/平方米,九龙仓以48.28亿元代价竞得地王。这个最终价格在多数业内人士看来还是“便宜的”,而各地土地市场也早已普遍升温,仅在9月初的短短2天内,上海、广州和武汉三市就接连拍出新地王。 中央政府在4月份出台了号称“史上最严厉”的楼市调控“组合拳”,但全国(尤其是一线城市)的房价却没有出现明显的松动迹象。近一段时间以来,尽管有关房价和房地产的统计数据相互矛盾、迷雾重重,遭到了社会舆论的一致质疑和抨击,但有一点是肯定的,几乎所有版本的统计数据均表明,最近两个月里,主要城市楼市成交量均出现了明显上升,有些城市甚至回升到了今年春季调控之前的水平;成交均价也显示有所上升,例如,国家统计局昨日公布的数据显示,8月份中国70个大中城市的房屋销售价格环比持平,但同比上升了9.3%。 而且,众所周知,接下来的两个月在习惯上是房地产业周期运行中的旺季,即所谓“金九银十”。上述所有这些信号,是否真的意味着,在僵持了近半年之后,中国的楼市即将全面回暖呢?这使得关于房地产市场的争论再度白热化。有些分析人士甚至断言,目前的种种迹象表明,更加严厉的房地产“二次调控”的前奏已经再度响起。 从一年来市场和政策的激烈博弈来看,未来中国楼市将有可能出现三种走势: 第一种情况:楼价猛烈上涨的势头被切实遏止住,并在未来相当长一段时间(比如10年以上)保持滞涨或幅度十分有限的上涨或回落(比如年波动幅度在10%以内)。随着这期间经济增长和居民收入水平的不断提高,目前楼市的泡沫被自然地逐渐吸收。这是一种股市上常听见的所谓“以时间换取上涨空间”的走势,也是眼下所能预见的最乐观和稳妥的一种结果。 第二种情况:经过更长时间的僵持以后,假设金融机构严格执行国家宏调政策,开发商终于难以继续支撑下去,楼价开始松动,之后便出现如大多数激愤的网民所希望的一落千丈(例如跌去一半、甚至70%以上)。考虑到各级政府对楼市的高度依赖及它们对市场的操纵能力,网民们想要看到这种情况发生的概率恐怕是很低的。不过这种情况一旦出现,短期内将是一个相当痛苦的“挤泡沫”的时期,很可能整个中国金融系统都将深受其累,进而带动国民经济产生不可预测的可怕收缩。不久前中国银行业内部所做的“压力测试”显然可以被视为对这种情况的未雨绸缪,中国银监会主席刘明康本周中也严肃地提醒,银行系统的风险正在加大。但长期来看,这对经济是一种“长痛不如短痛”的“刮骨疗毒”式的医治,最终得到的仍不失为一个良性的结果。 第三种情况:经不住利益集团的有力游说及对所谓“经济二次触底”和银行坏账率增长的强烈担心,在地方政府的不断施压下,中央对楼市的调控再度松动(或在执行和监督上睁一眼闭一眼)。其必然结果是,楼价经历一年的短暂蛰伏后再度呈现“报复性的强劲反弹”。可以断言,如果真的出现这种情况,整个中国经济的未来就很危险了。因为一旦调控再次失败,那么等于向市场传递这样一个清晰的信号:政策调控在任何情况下都是无效的,中国的房价只会涨不会跌。加之两年来因“保八”和“救市”的需要而释放出来的流动性充溢市场,以及投资者对未来通货膨胀的担忧,中国楼市一定会再次陷入新一波疯狂的上涨之中。但任何头脑清醒的人都知道,世界上没有只涨不跌的商品。如果用把新的泡沫吹得更大的方式来解决旧的泡沫问题,结果只能是泡沫一旦破裂就将贻害无穷。而那种想通过进一步刺激楼市来拉动经济、缓解金融风险的策略,简直就等同于用海洛因去医治鸦片上瘾时的病痛! 从最近的一系列宏观经济风向和市场信号来看,中国房地产市场的第三种,也就是最坏的一种前景成真的可能性正在令人忧心地急剧上升。因此,为了国民经济的明天,或者哪怕仅仅是为了让市场参与者体会到房价真的是会下跌的教训,也必须对楼市进行调控。有心人或许已经注意到,在刚刚过去的8月份里,人民日报连续发表评论文章,排除楼市调控杂音,呼吁坚持调控政策。这可以说是传递了中央政府的某种态度。 然而,坚持调控却并不意味着国家一定要出台新的房地产紧缩政策。事实上,真正有效的后备“杀手锏”并不多,大概也只有严控房地产开发贷款和出台物业税了。为今之计,最应该做的并不是“二次调控”,而是严格执行既有的调控政策,同时加快和加大保障性住房的建设进度和供应范围。在当今中国,正如许多其他领域一样,最大的问题并非“无法可依”,而是“有法不依”,因为强势利益集团往往能够轻而易举、毫发无伤地绕过国家的法律、政策。如果不能得到一视同仁和不折不扣的执行,再多、再严厉的调控政策最终都不会收到预期的效果。
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